Crnogorsko primorje bilježi rekordan rast cijena u 2025. godini i nadmašilo je prosjeke u mnogim regijama Španije i Italije.

Ana Đukić iz jedne od Agencija za nekretnine iz Budve kazala je portal Dan da se, ukoliko uzmemo u obzir Zakon o legalizaciji, koji direktno ograničava ponudu na nekrentnine sa ispravnom dokumentacijom, uz istovremeni rast cijena u novogradnji, svakako očekuje rastući trend cijena na tržištu nekretnina, piše Portal Dan.

– Interesovanje klijenata je usmjereno na kupovinu manjih stambenih jedinica, uglavnom garsonjera i jednosobnih stanova – kaže Đukić.

Što se tiče naših ljudi iz dijaspore, Đukić kaže da se sve češće odlučuju za kupovinu u Crnoj Gori nego na drugim destinacijima koje su možda i cjenovno privlačnije, prije svega zbog kulturološke i jezičke bliskosti.

Cijene nekretnina u Budvi početkom ove godine zadržale su nivo iz prethodne, kazao nam je Mirko Vujović iz agencije koja se bavi prodajom nekretnina na teritoriji Budve.

– Ne bilježimo pad cijena. U užem centru Budve cijene se kreću od 4.000 do 6.000 eura po metru kvadratnom, u drugoj zoni od 3.000 do 4.000 eura, dok se u trećoj zoni prosjek kreće oko 3.000 eura. Nekretnina ispod 3.000 eura po m² je veoma malo na tržištu. Ovdje ne ubrajam luksuzne komplekse i kondo hotele na prvoj liniji mora, gdje su cijene značajno više – kaže Vujović.

On kaže da je komparacija crnogorskog tržišta sa stranim često pojednostavljena.

– Španija ima oko 48 miliona stanovnika i teritorijalno je približno 37 puta veća od Crne Gore. Naravno da u pojedinim djelovima španske obale postoje nekretnine po nižim cijenama nego kod nas – naročito u manje razvijenim ili udaljenijim regijama gdje se stanovi mogu naći već od 1.500 do 2.000 eura po metru kvadratnom. Međutim, u najpoznatijim ljetovalištima poput Marbelje, Ibice ili djelova Barselone cijene dostižu 7.000 do 12.000 eura po metru kvadratnom, pa i više u ekskluzivnim zonama – kaže on.

Ističe da je stoga važno praviti realna i kontekstualna poređenja.

– Smatram da u javnom prostoru ponekad postoji podcjenjivački narativ kada je Crna Gora u pitanju. Imao sam priliku da turistički i poslovno obiđem veliki broj evropskih i svjetskih destinacija i odgovorno tvrdim da je Crna Gora jedna od najljepših zemalja na svijetu. Kvalitet gradnje u Crnoj Gori nimalo ne zaostaje za Španijom i mnogim drugim evropskim državama – ističe Vujović.

Takođe navodi da imamo određene sistemske izazove – prije svega infrastrukturne nedostatke i sporost administracije – ali da se sa sličnim problemima susrijeću i druge evropske zemlje.

– Činjenica da investitori i kupci iz regiona, Rusije, Ukrajine, Turske, Njemačke, Francuske, Velike Britanije i drugih država kontinuirano biraju Crnu Goru za investiciju ili boravak govori sama za sebe. To nije slučajnost – kazao je on.

Vujović navodi da Crna Gora ima izuzetan potencijal i prirodne resurse.

– Na nama je da ih dodatno unapređujemo, ali i da sopstvenu zemlju realno cijenimo – zaključio je Vučinić.

Cijene nekretnina u Budvi su dosta različite, u zavisnosti od lokacije, kazao je portalu Dan Davor Dokić, ekonomski analitičar.

– Kvadrat stana u djelovima blizu Starog grada kreće se u rasponu od šest do osam hiljada eura. U unutrašnjosti Budve se kreću u rasponu od dvije i po do četiri hiljade eura po kvadratu, u zavisnosti je li novogradnja ili su to stanovi u starijim zgradama – kaže Dokić.

On je kazao da su Bečići nešto jeftiniji, ali opet i to zavisi od dosta faktora – pogled, blizina mora, saobraćajna povezanost, kvalitet gradnje i sl.

Kada su ruski državljani u pitanju, koji su značajni kupci nekretnina, ukidanje direktnih letova iz Moskve pravi ozbiljnu štetu Crnoj Gori, a utiče i na cijene u ovoj oblasti.

– U vremenu koje je za nama, u Crnoj Gori je iz Rusije stigao ozbiljan kapital, u visini od nekoliko milijardi eura, koji nije upotrijebljen na pravi način. Osim kupovine nekretnina, ruski turisti su bili drugi po broju noćenja, odmah iza srpskih, s tim što su Rusi bili platežno najbolji gosti – kaže Dokić.

Misli da je bilo ishitreno ukidanje letova iz Moskve, jer je Vlada Zdravka Krivokapića trebala da ispregovara da bar dobijemo adekvatnu kompenzaciju za tu odluku.

– Ali, sad je tako kako je, i moramo pokušati da osvojimo nova tržišta, i tako bar donekle kompenzujemo te gubitke – kaže ekonomski analitičar.

Dokić je kazao da kad se okonča sukob u Ukrajini treba pokušati povratak na rusko tržište, jer je ono najbolje za Crnu Goru.

Za uporedni primjer cijena nekretnina možemo uzeti dvije popularne turističke destinacije na Mediteranu – Budvu i špansku Marsiju. Budva je trenutno značajno skuplja od Mursije.

Početkom 2026. godine prosječna cijena metra kvadratnog u Budvi je iznosila 2.900 eura, dok je u Mursiji između 1.700 i 1.800 eura. Cijena tipičnog stana (60m²) u Budvi je oko 175.000 eura dok je u Mursji oko 105.000. Kada pogledamo raspon tržišta (80 odsto), cijene u crnogorskoj metropoli turizma se kreću od 100 do 400 hiljada eura, a u španskom ljetovalištu od 85 do 320 hiljada eura. Takođe, u Crnoj Gori imamo rast cijena za 12 odsto, dok je u Španiji od 7,5 do 11 procenata. Luksuznu nekretninu u Budvi možete kupiti od 4.500 do 10.000 eura po metru kvadratnom, dok u Mursiji nekretninu možete kupiti za 2.500 do 3.000 u gradu.

I Albanija konkurencija

Ne treba zaobići ni susjednu Albaniju, gdje su cijene nekretnina u najpopularnijim ljetovalištima realne, aktuelne i provjerene.

U Sarandi, jednoj od najtraženijih destinacija na albanskoj rivijeri, stanovi u centru grada se kreću oko 1.200 – 2.000 eura/m². Stanovi uz more ili s pogledom na more su od 1.500 do 3.000. Vile ili luksuzne nekretnine s pogledom mogu dostići i 2.500 – 4.500 eura/m². Prosječna cijena po kvadratnom metru u centru Sarande je oko 1.900 eura/m², što je gotovo na nivou nekih djelova Tirane, a van centra je nešto malo jeftinija zbog velikog interesovanja investitora.

U Ksamilu, malom turističkom mjestu poznatom po plažama i blizini Butrinta stanovi se prodaju u rasponu od 2.000 do 3.000 eura/m² za stanove blizu plaže i u novim objektima. To znači da stan od 60 m² možete koštati od 120.000 do 180.000 eura.

Vlora, koja se nalazi na spoju Jadranskog i Jonskog mora, ima nešto niže cijene od Sarande i Ksamila.

Prema aktuelnim ponudama: cijene stanova se često kreću od 85.000 eura do 230.000, što implicira cijenu otprilike 1.200 – 1.800 eura/m² na povoljnijim lokacijama. U nekim slučajevima, posebno kvalitetni objekti uz obalu mogu dostići i višu cijenu.

Ako se odlučite za Drač, on ima širu ponudu po nižim cijenama. Tipične cijene stanova uključuju i ponude u rasponu od 1.000 do 1.800 eura/m², zavisno od lokacije i kvaliteta objekta.

Kada uporedimo ova dva luksuzna ljetovališta možemo reći da se Mursija smatra za jednu od najpovoljnijih regija u Španiji, dok se Budva smatra premijum tržištem u Crnoj Gori gdje na prvoj liniji mora cijene prelaze 4.500 eura po m².

Kada je u pitanju investicioni potencijal, Budva nudi visoke prinose od zakupa (8–12% godišnje), što opravdava višu cijenu kvadrata. Mursija je stabilnije tržište za stalni boravak ili penzionisanje uz niže troškove života.

Što se tiče investicija, u Budvi dominiraju novogradnja i apartmanski kompleksi, dok Mursija nudi širi spektar starijih stanova u gradu i prostranih vila na periferiji po znatno nižim cijenama.