Ustavni sud usvojio je ustavnu žalbu kompanije Sveti Stefan Hoteli i ukinuo rješenje Vrhovnog, kojim je potvrđena nenadležnost domaćih sudova u sporu sa kompanijom Adriatic Properties iz Budve.

Iz Ustavnog suda je objašnjeno da se radi o izvršavanju obaveza iz ugovora o zakupu za hotele Kraljičina plaža i Miločer - Sveti Stefan, jer je Vrhovni sud proizvoljno zaključio da u ovom sporu nijesu nadležni domaći sudovi već međunarodna arbitraža. 

Odlukom Ustavnog suda utvrđeno je da su sudovi propustili da ispitaju suštinsko pitanje, da li se radi o sporu u kojem je predviđena isključiva nadležnost crnogorskog pravosuđa, imajući u vidu da se predmet spora odnosi na zakup nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Crne Gore. 

Privredni, Apelacioni i Vrhovni sud Crne Gore oglasili su se nenadležnim u sporu neizvršavanja obaveza iz ugovora o zakupu, tvrdeći da je riječ o sporu sa elementom inostranosti, odnosno jer jednu ugovornu stranu čini više preduzeća sa sjedištem u inostranstvu, navodeći da je ugovorom o zakupu iz 2007. godine definisano da će se svaki spor koji ne bude riješen međusobnim dogovorom, rješavati pred Londonskim sudom za međunarodnu arbitražu. 

Ustavni sud je utvrdio da je ustavnopravno neprihvatljiv stav Privrednog, Apelacionog i Vrhovnog suda da nema osnova za tvrdnju da se radi o predmetu koji se ne može rješavati pred domaćim sudovima, što su temeljili na tumačenju Zakona o parničnom postupku, zanemarajući prelazne i završne odredbe ovog zakona, selektivno se pozivajući na odredbe Zakona o arbitraži, ali i u potpunosti ignorišući relevantne odredbe Zakona o međunarodnom privatnom pravu koji predstavlja zakon koji posebno propisuje slučajeve isključive nadležnosti domaćih sudova. 

“Ključno pitanje u ovom predmetu je da li je spor podoban da bude podvrgnut arbitraži, što su sudovi propustili da ispitaju u suštini, u smislu ocjene da li je makar jedna od stranaka arbitražnog sporazuma pojedinac ili preduzeće sa prebivalištem/sjedištem u inostranstvu, iako je podnosilac ustavne žalbe upravo na tu činjenicu ukazivao tokom sudskog postupka”, navodi se u saopštenju. 

Ustavni sud je posebno ukazao da sudovi nijesu cijenili činjenicu da su kao ugovorne strane ugovora o zakupu isključivo navedene Hotelska grupa Budvanska rivijera, kao zakupodavac, i Adriatic Properties Budva, kao zakupac, koji su pritom domaće kompanije sa sjedištem registrovanim u Crnoj Gori. 

Umjesto toga, Vrhovni sud je u tom pravcu samo konstatovao da “na strani zakupca postoji više preduzeća, od kojih dvije strane kompanije …”, iako su ugovor o zakupu zaključile domaće firme sa registrovanim sjedištem u Crnoj Gori kao zakupac i zakupodavac, dok je kompanija Aidway Investments Limited, registrovana na Britanskim Djevičanim ostrvima, u ugovoru označena kao garant. 

Ustavni sud u odluci navodi da Vrhovni sud nije napravio razliku između stranaka u zakupnom odnosu od ugovora o jemstvu koji predstavlja sporedni ugovor i koji ne opredjeljuje niti remeti položaj ugovornih strana u ugovoru o zakupu. 

“Vrhovni sud je, potvrđivanjem stava nižestepenih sudova, i samim navođenjem garanta u ugovoru o zakupu kao ugovorne strane iako nije ni zakupac ni zakupodavac, zapravo implicitno omogućio da se bez potrebne analize, u potpunosti izbjegnu stroga pravila u pogledu nadležnosti države koja je Zakonom o međunarodnom privatnom pravu izričito propisana u slučaja zakupa na nepokretnosti”, navodi se u odluci Ustavnog suda. 

Dodatno, Vrhovni sud nije cijenio sadržinu ugovora o zakupu polazeći od osnovnih pravila ugovornog prava, u smislu da takav ugovor stvara prava i obaveze za te ugovorne strane, a propustio je da ispita položaj garanta. 

“Zakonom o međunarodnom privatnom pravu propisana je isključiva nadležnost pravosuđa Crne Gore kada su u pitanju sporovi povodom zakupa nepokretnosti koje se nalaze u Crnoj Gori. Na to ukazuje i praksa Vrhovnog suda koji je u jednom revizijskom predmetu iz maja 2024. godine naveo da postoji isključiva nadležnost suda Crne Gore u odnosu na stvarna i prava iz zakupa nepokretnosti koja se nalazi u Crnoj Gori”, navodi se u saopštenju. 

Kako je Vrhovni sud cijenio samo zakonske odredbe koje su išle u korist Adriatic Properties iz Budve, čime su izostali jasni odgovori na tvrdnje podnosioca ustavne žalbe, te nedostatak odgovarajućeg obrazloženja i nejasnoće u tumačenju odredbi Zakona o arbitraži i Zakona o međunarodnom privatnom pravu, Ustavni sud je ocijenio da predmet nije bio razmotren u skladu sa zahtjevima pravičnog suđenja. 

“Ustavni sud je ukinuo rješenje Vrhovnog suda i vratio predmet na ponovni postupak i odlučivanje, u skladu sa pravnim stavovima izraženim u odluci”, zaključuje se u saopštenju.