Crna Gora svakog dana izgubi između 220.000 i 700.000 eura, ali ne zbog kriminala, korupcije ili spoljnog uticaja, već zato što godinama ne naplaćuje legalizaciju bespravno izgrađenih objekata. To za Pobjedu tvrdi Željka Krivokapić Milićević, direktorica Centra za legalizaciju nepokretnosti, naglašavajući da se ne radi o novim porezima ni poskupljenjima, već o novcu koji državi pripada, a nikada nije naplaćen.

Statistika

“Prema podacima Popisa 2023, Crna Gora ima 623.633 stanovnika i 392.909 stanova koji se koriste stalno, sezonski ili poslovno. Na državnom nivou, zvanične i medijske procjene govore da je oko 62.000 objekata izgrađeno bez dozvole, dok konačan broj može dostići i 100.000. Reforma i novi Zakon o legalizaciji predviđaju da se problem bespravne gradnje riješi u narednih pet godina, uz rok za podnošenje zahtjeva do februara 2026. godine”, rekla je Krivokapić Milićević.

Prema njenim riječima do sada raspoloživi podaci opština pokazuju da se komunalne naknade za legalizaciju kreću od nula eura u ruralnim zonama, poput šeste zone u Podgorici, do 141,5 eura po kvadratu u centralnim gradskim zonama.

“Sličan model primjenjuje se i u Kotoru, Budvi i drugim primorskim opštinama. Imajući u vidu zoniranje, popuste i olakšice za osnovno stanovanje, realna prosječna efektivna stopa iznosi između 30 i 60 eura po kvadratnom metru, sa centralnim scenarijom od oko 45 eura”, objašnjava Krivokapić Milićević.

Krivokapić Milićević.Krivokapić Milićević.
Analize Centra pokazuju da se u Crnoj Gori nalazi između 7,5 i 15 miliona kvadrata nelegalno izgrađenog prostora. To je površina ekvivalentna gradovima veličine Niša i Kragujevca zajedno – ali bez ijednog centa naplaćenih naknada.

Riječ je o skandalu koji se, kako kaže Krivokapić Milićević, prećutkuje već osam godina.

“Odgovornost snose vlade od 2017. do 2025, opštine, inspekcije, Uprava za nekretnine, urbanisti i planeri. U državi i dalje ne postoji jedinstvena baza podataka, verifikovani kontakti vlasnika, digitalni GIS sistem niti satelitsko praćenje. Planski dokumenti pripremaju se od tri do pet godina, a svaki opštinski sekretar primjenjuje vlastita pravila. Zbog takvog sistema Crna Gora godišnje gubi između 80 i 250 miliona eura, a u proteklih osam godina država je propustila da naplati više od milijardu – bez protesta, bez političke odgovornosti i bez ikakve reakcije institucija”, tvrdi Krivokapić Milićević.

Javni dug Crne Gore na dan 31. decembra 2024. godine kreće se između 4,12 i 4,57 milijardi eura, zavisno od toga da li se posmatra bruto ili neto dug i da li se uključuju državne institucije. To je između 55 i 61 odsto BDP-a. Planirani budžetski deficit za 2025. godinu iznosi oko 278 miliona eura, odnosno oko 3,5 do 3,7 procenata BDP-a prema procjenama MMF-a. Upravo u takvoj fiskalnoj situaciji, kako navodi naša sagovornica, neiskorišćeni prihod od legalizacije izgleda još ozbiljnije.

Centar za legalizaciju razvio je kvantitativni model zasnovan na javnim podacima. Budući da ne postoji tačan popis bespravnih objekata po opštinama, model koristi zvanične brojke stanovništva i ponderiše ih prema riziku bespravne gradnje.

“Podgorica kao najveći grad i zona migracija dobija faktor 1,8. Turističke opštine na Primorju – Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj – rangirane su faktorom 2,0. Nikšić dobija korekcioni faktor 1,3, a ostale urbane sredine Bijelo Polje, Danilovgrad, Cetinje, Tuzi, Zeta, Berane, Pljevlja i Rožaje faktor 1,0. Manje sjeverne opštine poput Plava, Mojkovca, Kolašina, Andrijevice, Gusinja, Petnjice, Žabljaka, Plužina i Šavnika rangirane su faktorom 0,7”, istakla je.

Kako navodi na državnom nivou procjene u tri scenarija izgledaju ovako: Niski scenario pretpostavlja 62.000 objekata prosječne površine 120 kvadrata, što ukupno daje 7,44 miliona kvadratnih metara i oko 223 miliona eura prihoda pri prosječnoj naknadi od 30 eura.

“Centralni scenario, koji Centar uzima kao referentni, računa sa 80.000 objekata prosječne površine 130 kvadrata. To je 10,4 miliona kvadrata koji, po prosječnoj naknadi od 45 eura, generišu oko 468 miliona eura. U visokom scenariju sa 100.000 objekata površine 150 kvadrata i naknadom od 60 eura po kvadratu, prihod doseže nivo od oko 900 miliona eura”, objašnjava Krivokapić Milićević.

Prihodi i pokrivanje duga

Analitički model na nivou opština, dodaje ona, pokazuje sličan trend.

“Podgorica prednjači sa potencijalom od 161,2 miliona eura. Slijede Bar sa 45,7 miliona, Nikšić sa 42,6 miliona, Herceg Novi sa 30,8 miliona, Budva sa 27,4 miliona, Ulcinj sa 20,5 miliona, Kotor sa 22,7 miliona i Tivat sa 16,3 miliona eura. U centralnom scenariju zbir iznosi oko 80.150 objekata, 10,4 miliona kvadrata i 468 miliona eura komunalnih naknada”, ističe Krivokapić Milićević.

Na pitanje da li se iz tih prihoda može otplatiti kompletan inostrani dug i deficit za pet godina, Centar odgovara profesionalno i realno – ne može.

“Sam prihod od legalizacije, čak i u visokom scenariju, nedovoljan je da smanji dug od 4,5 milijardi eura na nulu u tako kratkom roku. Ali, reforma može direktno smanjiti dug za 10 do 20 procenata, generisati nove prihode po osnovu poreza na nepokretnosti, PDV-a i poreza na dobit, te oboriti godišnji deficit za oko jedan procentni poen BDP-a, ukoliko se novac stručno investira”, kaže Krivokapić Milićević.

Predlaže formiranje posebnog fonda za legalizaciju i razvoj, u kojem bi se sabirala sredstva iz opština.

“Zakonski bi trebalo ograničiti njihovo korišćenje isključivo na investicije, otplatu duga i sufinansiranje EU i međunarodnih projekata. Investicioni odbor – sastavljen od Ministarstva finansija, resornih ministarstava, Zajednice opština i CBCG — odobravao bi ulaganja prema jasnim kriterijumima”, naglašava ona.

U sklopu centralnog scenarija od 468 miliona eura, predlaže se da se 40 odsto uloži u energetiku i zelenu infrastrukturu, 25 odsto u saobraćaj i logistiku, 20 odsto u održivi turizam, kulturu i prostorno planiranje, 10 odsto u inovacije i mala preduzeća te pet odsto direktno u otplatu najskupljeg dijela spoljnog duga.

“Očekivani efekti u periodu od pet godina uključuju porast vrijednosti investicija na oko 656 miliona eura, uštede na kamatama od oko 30 miliona eura i dodatne prihode od poreza na nepokretnosti u rasponu od 80 do 160 miliona eura. Ukupni efektivni fiskalni doprinos iznosi između 700 i 850 miliona eura – što bi dug smanjilo na oko 3,7 do 3,8 milijardi eura”, kazala je Krivokapić Milićević.

Da bi reforme bile dugoročno održive, potrebna je, kako predlaže, dosljedna primjena fiskalnih pravila, modernizacija Poreske uprave, digitalna evidencija nepokretnosti, bolje prostorno planiranje i korišćenje EU i međunarodnih razvojnih fondova, kako bi se svaki euro iz legalizacije uvećao tri-četiri puta.

“Realna veličina problema bespravne gradnje u Crnoj Gori kreće se između 60.000 i 100.000 objekata, što odgovara između 7,5 i 15 miliona kvadratnih metara. Potencijal prihoda je između 220 i 900 miliona eura, što čini najznačajniju ekonomsku šansu Crne Gore u 21. vijeku. Iako se kompletan dug ne može otplatiti samo kroz legalizaciju, ova mjera može postati snažan katalizator fiskalne konsolidacije, razvoja energetike, turizma i infrastrukture, te stvaranja održivih i trajnih budžetskih prihoda”, napominje Krivokapić Milićević.

Poručuje da država treba da naplati ono što joj pripada.

” Crna Gora ne mora da povećava poreze, ne mora da prodaje državnu imovinu, ne mora da se zadužuje. Dovoljno je da prvi put u istoriji naplati ono što joj već pripada. Legalizacija nije kazna – to je najveća ekonomska šansa Crne Gore u ovom vijeku”, zaključila je  Krivokapić Milićević.